Bolån
I denna artikel ska vi försöka att göra en ordentlig genomgång av vad ett bolån är och vissa saker som ligger nära inpå detta ämne. För om man tittar lite närmare på det hela så är detta en lite mer avancerad låneform än de flesta andra, något som inte är speciellt överraskande då det ju faktiskt handlar om det troligen största lånet du någonsin kommer att ta.
Grundkonceptet med ett bolån är egentligen helt enkelt att det är ett lån som används för att låna pengar när du ska köpa en bostad av något slag eller för att belåna en bostad som du redan äger. När denna artikel skrivs så står bolånen för ungefär 80 % av den totala låneskulden som hushållen i detta land har. Det inte är speciellt konstigt då det ju ofta handlar om väldigt stora summor när en bostad ska köpa, summor som normalt är mycket svåra att spara ihop till på egen hand.
Tre delar av ett bolån
Man brukar tala om tre delar av ett bolån. Även om detta inte är riktigt sant så är det ett ganska bra sätt att se på det hela. De tre delarna är bottenlån, topplån och kontantinsats.
Bottenlån / Hypotekslån
Egentligen är det just bottenlån som är ett bolån. Det är bara för denna del som bostaden kommer att stå som säkerhet. När du köper en bostad är det möjligt att få ett bottenlån upp till 85 % av kostnaden i normalfallet. Det kan finnas en del undantag men normalt är detta max. Sen finns det inget som säger att långivaren verkligen går med på denna procentsats. Är priset som du får betala för bostaden vettigt i förhållande till det verkliga värdet så ska det inte vara något problem. De återstående 15 % kommer vi till senare.
Det är just detta värde på bostaden som avgör vad långivarna vill göra. Normalt är ett värde på en bostad just det priset som marknaden är beredd att betala, vilket i detta fall är du. Men säg att du betalar 2 miljoner kronor för en bostad som långivaren inte alls tycker är värd mer än 1 miljon. I så fall kommer de inte att gå med på ett bottenlån på 85 % av 2 miljoner utan endast av 1 miljon. Det är troligen inte direkt vanligt att någon köper en bostad för mycket mer än marknadsvärdet men det är ändå viktigt att veta att det inte finns några garantier.
Att man vill ha så stor del som möjligt av lånet som ett bottenlån är för att denna del har säkerhet i form av bostaden. Det är denna säkerhet som gör att räntan går ner markant, då det är säkrare för långivaren att låna ut pengar. Generellt har bottenlån lägst ränta av alla tillgängliga lån på marknaden. Att bostaden används som säkerhet innebär att ifall du inte skulle sköta dina återbetalningar kan långivaren ta säkerheten som betalning för lånet. Vanligen skulle då ett hus säljas av och pengarna från försäljningen gå till att lösa lånet.
Nu ska man inte vara allt för orolig för detta då långivaren inte vill att det ska hända mycket mer än vad du vill råka ut för det. Sköter du bara betalningarna som planerat är det inga problem alls och det är så klart viktigt att räkna på sin ekonomi innan man skaffar en bostad och ett lån så att man vet att man har en budget som håller.
Det kan låta som dumt att erbjuda säkerhet men det är faktiskt istället positivt för dig. Ett lån utan säkerhet blir inte bättre för din del. Lån med säkerhet är faktiskt bättre då långivarna känner sig betydligt säkrare på att få tillbaka pengarna och det är huvudsakligen det som avgör vad din ränta blir. Bottenlån som sträcker sig över väldigt många år är billiga eftersom du blir en bra och trygg kund för långivaren utan att de behöver ta någon större risk. Jämför detta med t ex ett privatlån på en mindre summa som betalas tillbaka på något år. Här är riskerna mycket större för den som lånar ut pengarna och räntan kommer därmed att vara mycket högre.
Belåningsgrad är ett ord som man ofta stöter på när det gäller bolån och det är egentligen det vi har talat om här ovan. Köper du ett hus för 1 miljon och har ett bottenlån på 850 000 kr har du en belåningsgrad på 85 %.
Kontantinsats
En kontantinsats är inte en del av ett bolån egentligen men det är så sammankopplat att det är bra att ha med detta i vår text. Tanken är att du som köper ett hus ska ha 15 % av köpesumman i kontanta pengar att betala betala direkt. Får du 85 % i bottenlån skulle detta därmed totalt bli hela köpesumman.
I en perfekt värd har du sparat undan pengar så att det räcker till kontantinsatsen redan innan du tittar på en bostad men det finns inget som rent praktiskt hindrar dig från att låna till denna också. Din långivare kan ha invändningar då de tycker att månadskostnaden blir för hög för dig och därmed kan de neka ett sådant lån, annars finns det inga formella hinder.
Sen skulle vi rekommendera att man försöker att spara ihop till kontantinsatsen då lånet som annars behövs blir ett vanligt privatlån utan säkerhet. Det är alltså inte möjligt att använda bostaden som säkerhet för ett lån till kontantinsats. Eftersom det är ett privatlån eller blancolån som de också heter får du räkna med en klart högre ränta.
Tittar du på att köpa ett hus för en miljon skulle det innebära att du behöver ha 150 000 kr sparade för att klara av kontantinsatsen, kostar huset två miljoner blir det 300 000 kr osv.
Topplån
Om du inte skulle få 85 % i bottenlån utan bara exempelvis 80 % och enbart har pengar till 15 % i kontantinsats skulle det innebära att 5 % återstår som du inte har pengar till. Det är vid sådana fall som topplån kommer in i bilden.
Du får då ta ett lån för den återstående summan så att du får ihop hela köpeskillingen och detta lån kallas för topplån. Ett lån av detta slag har en högre ränta än ett bottenlån men du kan mycket väl få lite lägre ränta än för vanliga privatlån (inte alls säkert men det är möjligt). Bostaden används heller inte som säkerhet för lånet och amorteringstiden är betydligt kortare. Bottenlån kan amorteras på väldigt många år medan ett topplån normalt ska betalas tillbaka på ca 10 – 15 år.
Kan du undvika topplånet helt är det bara bra. Om den långivaren du kontaktar inte vill erbjuda ett bottenlån som är tillräckligt stort så kan du ta kontakt med en annan långivare då de kanske går med på det istället. Det är rent allmänt ganska viktigt att undersöka markanden när det gäller banker / långivare eftersom det kan gå att pruta och förhandla på både pris och villkor.
Hur skaffar man ett bolån?
Innan du börjar med att ansöka om ett lån är det viktigt att noga kolla igenom ekonomin. Det vanliga är att man är två som köper en bostad tillsammans och då är det er totala ekonomi som är det intressanta. Långivaren kommer att göra en kreditprövning på dig/er innan ett lån godkänns men detta ska inte räcka för dig då du själv vill veta vad du har råd med.
Vad har ni råd med?
Hur mycket pengar har ni sparade? Vilka kostnader har ni nu och skulle få i det nya boendet? Vilka marginaler har ni? Fundera igenom detta och andra ekonomiska frågor för att få en bra bild av er ekonomiska situation nu och hur den kan tänkas bli vid ett bostadsköp.
När detta skrivs ligger räntorna väldigt lågt och har gjort det i några år. För närvarande skulle ett bottenlån på 2 miljoner inte kosta mycket mer än 2 250 kr i månaden i ränta. Binder du upp lånet på 10 år kan du hamna på runt 5 300 kr i månaden. Ett bra tips är dock att inte räkna med räntan som den är nu utan som den kan tänkas bli i framtiden. Räntorna kommer nämligen att gå upp tids nog. Så har det alltid varit rent historiskt. Tipset är därför att räkna på minst 6 % i ränta – vilket för 2 miljoner blir 10 000 kr i månaden. Har ni tillräcklig marginal för att klara av detta bör ni kunna känna er trygga att ekonomin är tillräckligt stark för att köpa bostaden.
Finns det inte så mycket pengar över varje månad gäller det att istället titta på en annan bostad. Den stora kostnaden för bostäder ligger ofta inte i utseende och funktion utan beror mycket på var bostaden ligger. Jag som skriver detta äger personligen en bostad som ligger runt 3,5 mil ifrån Jönköping i ett mindre samhälle och här kostar husen runt miljonen. 1 mil ifrån mig och bara några km närmare Jönköping ligger ett större samhälle med bättre kommunikation, butiker osv och här kostar ett hus runt 2 miljoner. Ska du sedan köpa ett hus inne i Jönköping får du lägga på ytterligare miljoner i pris.
Det handlar då inte så mycket om att bostäderna är bättre eller något sådant utan det handlar väldigt mycket om läge. Det finns givetvis många saker som påverkar priset på en bostad men man får alltid vara redo att kompromissa lite. Viktigast är att man köper ett hus där man har råd att bo även om man kanske inte får sitt drömläge. Mycket bättre att bo några år där ekonomin tillåter för att senare flytta till ett dyrare hus än att ta sig vatten över huvudet och riskera sin ekonomiska stabilitet.
Lånelöfte
När ni har tagit reda på vad ni har råd med och börjat fundera på vilka hus som skulle kunna vara aktuella är det dags att åka och titta på hus och skaffa ett lånelöfte.
Ett lånelöfte är ett ”löfte” från banken om att de går med på att låna ut X antal kronor till er som kan användas för att köpa ett hus. Du skaffar detta helt gratis via deras hemsida och giltighetstiden ligger sedan vanligen på 6 månader. Alla långivare som erbjuder bolån erbjuder sina kunder lånelöften. Du kan skaffa lånelöfte från flera långivare om du så skulle önska, för att gardera dig lite mer.
Att jag la till citationstecken vid ordet löfte ovan är för att du måste vara medveten om hur ett lånelöfte fungerar. Är din ekonomi oförändrad när du väl kommer till skott och ska låna pengarna är det inte problem. Då kommer din låneansökan att godkännas. Skulle det dock vara så att du t ex har blivit av med jobbet eller något annat negativt har inträffat ekonomiskt är det inte alls säkert att långivaren längre går med på att låna ut några pengar. Löftet är alltså inte hugget i sten utan beror på din ekonomi.
Har du sett ut ett specifikt hus som du vill köpa kommer även lånelöftet att vara mer exakt då banken kan titta på just denna bostad och säga vad de tycker. Har du inte något bestämt objekt är det fortfarande bra att skaffa ett lånelöfte då detta ger dig en bra grundbild av vilka bostäder som kan vara aktuella att titta närmare på.
Lånelöfte är även mycket bra att ha när du ska förhandla om en bostad. En köpare som har ett lånelöfte är nämligen ett bättre alternativ för säljaren än någon som inte har detta. Med ett lånelöfte klart vet säljaren att du har råd att köpa dennes bostad och då är du ett säkrare alternativ än någon som inte har ett lånelöfte. Finns det löftet inte så kanske personen i frågan inte kan fixa pengarna om man skulle välja att sälja till denne.
När du sedan har bestämt dig för att köpa en bostad så tar du helt enkelt kontakt med din tilltänkta långivare och sätter igång själva processen med att låna och att få ditt bolån.
Amortering och bindningstid
Har du bestämt dig för att låna pengar är det dags att fundera på hur du vill att lånet ska vara upplagt. Här skiljer sig nämligen bolån från andra lån på det viset att du kan dela upp lånet i flera olika delar som har olika villkor.
En grundläggande faktor är hur mycket du vill amortera. Det diskuteras att införa ett amorteringskrav på bolån som regeringen i så fall kräver på alla nya bolån. Då kommer gälla att man måste amortera en viss procent varje år. Än så länge finns det dock inga sådana regler men långivaren själv kan dock ha krav på amortering. Som ett snabbt exempel kan sägas att ifall du amorterar 5 000 kr per månad och har 2 miljoner i lån kommer det att ta ca 33 år att betala tillbaka hela summan. Du ska alltså inte räkna med att det går speciellt snabbt att bli skuldfri.
När det gäller amortering så finns det normalt två olika varianter och det är rak amortering och annuitet. Har du ett lån med annuitet så betalar du alltid samma summa vid varje återbetalningstillfälle som ska täcka både ränta och amortering. Rak amortering innebär att du varje gång betalar in samma summa som ska täcka amorteringen och sedan en summa som täcker räntan. Vid denna typ av återbetalning har du större kostnader i början av lånets löptid då räntan är högre i början när den totala skulden är större, och sen minskar räntan efter hand. Totalt är det billigare med ett lån med rak amortering och det är också det klart vanligaste alternativet vid bolån.
Bindningstid är en annan faktor att ta hänsyn till och det är här som du kan välja att dela upp lånet. Det finns egentligen inget som säger i hur många delar du kan dela upp ett bolån men självklart är det inte smidigt att ha det i allt för många olika smådelar. Men att exempelvis dela upp ett lån med en del rörlig ränta, en del bundet på några år och en del bunden på längre tid är inte konstigt.
Rörlig ränta är egentligen inte ett helt korrekt namn då räntan inte rör sig hur som helst utan faktiskt är bunden på tre månader, men i detta sammanhang räknas det som väldigt kort tid. Annars kan du välja att binda ett lån på 1 – 10 år. Har du valt att binda delar eller hela lånet så kommer räntan under denna period att inte röra sig oavsett vad som händer på marknaden. Med rörlig ränta får du räkna med att räntan kan ändras var tredje månad. Kort innebär detta att du med ett bundet lån hela tiden vet hur mycket du behöver betala varje gång, något som du inte kan veta med rörlig ränta. Det är alltså tryggare på det viset att ha en fast ränta men rent historiskt har det varit billigare att ha en rörlig ränta.
Vad man ska ha kan vi inte säga utan detta är något du själv måste bestämma. Generellt kan man dock säga att personer som har stora marginaler i sin ekonomi även har råd att ta den extra lilla risken som det innebär med rörlig ränta. Har du valt detta alternativ så vet du ju faktiskt inte om räntan kommer att gå upp snabbt och behöver då en större buffert. De med mindre marginaler kanske ska ha mer bunden ränta då de kan känna sig säkrare på att klara av återbetalningarna.
I grund och botten kan man säga att en bunden ränta vanligtvis blir dyrare totalt jämfört med rörlig ränta men det erbjuder en större stabilitet i din månadsbudget. Du vet att dina kostnader inte kommer att stiga över det som du har räknat med. Totalt blir det lite högre kostnad för ditt bolån, men det är vad du får betala för att ha denna extra försäkring i din ekonomi.
Viktigt att veta är även hur bindningstid påverkar dina valmöjligheter. Med rörlig ränta kan du alltid amortera in extra, välja att binda upp lånet utan kostnad eller lösa hela skulden utan att behöva betala något för detta. Har du bundit upp lånet kan du under denna period inte göra detta lika enkelt. Du kan lösa lånet om du vill men risken är att du får betala något som kallas för ränteskillnadsersättning, vilken är tänkt att ersätta banken för kostnader de fortfarande skulle ha för ditt lån. Att binda delar av lånet kan även göra det svårare att förhandla och pruta med banken eftersom du inte kan hota med att byta bank på samma vis ifall du fortfarande har en del uppbunden när du förhandlar om en annan del.
